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楼市调控渐入深水区 中央趋严地方趋缓?

2019-07-13 14:12


  楼市调控步入深水区,形势变化再度引发进退争议。

  自4月17日国务院出台《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(简称“新国十条”)已近两个月,楼市降温效果显著。有关数据显示,5月份,京沪深三地楼市成交量集体大幅下行,均已跌至历史最低水平,其中京沪二手房成交量环比降幅均超过五成。尽管一手房价格坚挺,但二手房价格已经明显松动。

  但另一个不容忽视的事实是,中央高层近期频繁表态对当前经济增速的担忧,楼市和经济全局的关系此时亦显得十分微妙,毕竟房地产业在去年我国成功实现“保八”目标中贡献突出。而今愈发严厉的楼市调控,是否会引发经济的第二次探底?更因此导致放松或取消楼市调控呢?

  业内人士认为,对房地产行业进行调控,是符合当前国内外环境的,或许短期内这会对经济增长造成一定影响,但长期来看有助于实现经济转型和调整经济结构,随着国家加大基础设施建设的投入以及制造业的回升,也将填补房地产业对经济增长的拉动作用,中央应该下决心一次性调整到位。

  中央趋严地方趋缓?

  新政发力使得一线城市的楼市遭遇“黑五月”。有关数据显示,5月份,京沪深三地楼市成交量集体大幅下行。与此同时,房价的议价空间加大,成交价格普遍下降。

  在这一系列变化的背后,是中央调控政策的日趋严厉和明朗,税费、信贷政策相继出台。“新国十条”中明确要求,发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用。5月26日,国税总局发布《关于土地增值税清算有关问题的通知》,强调要求土地增值税从严清算,并明确了土地增值税清算过程中的若干计税问题。尽管业界一直期盼的“房产税”仍悬而未决。

  而6月4日,住建部等三部委发出通知,对商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准进行了规范。通知明确,对于二套房的认定不仅要以家庭为单位,同时执行认房又认贷的严厉政策。“今年以来,楼市无疑是调控力度最大也是最严厉的领域。”安邦集团高级分析师贺军表示。

  但在中央调控力度加大的同时,地方楼市新政却呈现另一番场景。北京4月30日率先出台“京十二条”,其中有关“限购令”的条款措辞严厉,似乎更甚于“新国十条”。

  地方版的执行力度将大于中央版?但进入5月后,根据各地方楼市细则的陆续发布,调子却明显趋向“温和”。包括深圳、浙江、广州和重庆等地的严厉程度均低于预期,尤其是上海一再推迟出台调控细则。新华社曾发文指出,尽管已出台的地方版楼市调控细则均在中央调控的大框架内,但一些地方政策刚性不足,余地充分,调控成效不容乐观。

  市场中的部分迹象似乎也印证着政策的“温和”预期。绝大多数开发商新盘定价未现降价,甚至稍有涨价;一线城市二手房市场房源挂牌量,较新政颁布初期明显回落;部分城市土地市场有重燃之势。清华大学经济管理学院金融系主任李稻葵表示,本轮房地产调控将是我国第二次房地产、住房制度改革的一个起始。2009年经济实现V形反弹,政府的刺激和调控功不可没,但是房价也随之高涨。他认为,如果北京、上海、深圳和广州的房价不降或者是降得不够,房地产调控政策就不会撒手。

  楼市调控不会引发经济触底

  就在楼市调控步伐加快的同时,国内外的经济形势又面临着另一种抉择。

  5月17日,国家主席胡锦涛会晤到访的德国总统克勒时表示,当前,世界经济复苏的基础仍不牢固,各国应该继续坚持刺激经济的举措,继续加强合作。

  此前的5月13日,国务院总理温家宝在天津考察时也提出,当前宏观调控面临两难问题,要区别对待、有保有压,既形成调控整体合力,又要防止多项政策叠加的负面影响。而5月31日,温家宝在东京也预警世界经济,做好预防“二次探底”的准备。

  中央高层对经济形势的担忧,让人很快联想到,此番楼市调控是否会影响到经济增长?中金公司首席经济学家哈继铭表示,如果房价下降,我们经济出现二次探底的可能性就非常大。房地产以及相关的行业占国民经济的比重太大,某些地方政府出的新政实际上力度未必很大,而中央很难再出实质性的更加严厉的政策。

  2009年,房地产投资额占到城镇固定资产投资比重的22.1%,占当年GDP的比重12.8%。由于房地产行业对上下游影响极广,遍及钢铁、水泥、建材、家电等,房地产投资对整体经济的影响的确不容小觑。

  针对房地产调控会使经济下滑的担心,李稻葵认为,这是不能站得住脚的,因为这轮经济增长的动力并非来自房地产。早在去年5月份,经济就已经出现了明显反弹,而房地产市场仍很沉寂。2009年下半年房价涨起来了,但也没有促使房地产投资大幅增加。本轮经济反弹,房地产仅仅是搭便车者。

  而对楼市调控的预期,是否会因为当前内外部经济的不确定性而出现松动呢?“对房地产行业进行调控,是符合当前国内外环境的,或许短期内这会对经济增长造成一定影响,但这是中国经济转型所必须经历的。”社科院金融所货币理论与政策研究室副主任杨涛表示。他进一步分析认为,随着未来土地财政的不断弱化,房地产相关的拉动作用会下降。另外,房价泡沫的积累,也影响到经济金融体系稳定性,带来的潜在风险和负面作用一定程度上抵消了对增长的拉动效应。“中国经济不会因此轻言见顶,更主要的是要看我们能否真正实现转型,并抓住新型的、高附加值的现代化产业方向。”

  “房地产行业受到调控后,基础设施建设和制造业将填补这方面的经济增长动力,特别是中西部基建投入,而制造业则有望在6月份前后出现回升。”国泰君安证券首席经济学家李迅雷表示,同时,发展保障性住房、中小套型住房、改造棚户区一样可以拉动水泥、钢铁的需求,对上游产业不会产生冲击,并不是说少盖高档商品房这些需求就消失了。

  财经评论员马光远认为,在当前的情况下,对房地产的调控可能引发的问题应该有正确的评估,即使出现经济增长的减速和相关产业的调整,对于经济的长期发展而言,有百利而无一害;而如果再次因为外界的一点风吹草动,放弃既有利于房地产健康持续发展,又有利于经济全局的调控政策,必然再次引发房价的报复性和恐慌性上涨,除了损害政策的公信力而言,整个经济转型和调整的全局都将受到极大的负面影响。

  “整体经济向好是楼市调控坚决执行的前提,一季度整体经济向好的确认,尤其是重要经济指标GDP的明显增长,在很大程度上坚定了决策层出台强力政策调控楼市的决心。”贺军分析此轮楼市调控的背景,“如果现在放松或者取消调控,那么前期的政策效应可能功亏一篑,中央应该下决心一次性调整到位。”

  除了轮番出台的政策外,另一个细节似乎也印证着中央调控的决心。在温家宝总理考察天津时在强调宏观调控面临两难的同时,也再次重申“政府将坚决遏制部分城市房价过快上涨”。见习记者石俊

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